Dlaczego warto mieć wyższy wkład własny? 3

Dlaczego warto mieć wyższy wkład własny? Jakie korzyści płyną z faktu posiadania wkładu własnego ponad minimalny próg wymagany przez bank? Jakiego wkładu własnego żądają obecnie banki? Jak przy obecnych realiach ekonomicznych zebrać taką pulę środków? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w tym artykule.

Zdaję sobie sprawę, że nie wyczerpię tematu w jednym materiale. Dlatego postaram się napisać osobne artykuły, aby dać maksymalnie pełne odpowiedzi na powyższe pytania.

Dlaczego warto mieć wyższy wkład własny

Niestety można zapomnieć o kredycie mieszkaniowym na 100, czy 110% wartości nieruchomości. 1 stycznia 2015 roku miał miejsce pierwszy skok minimalnego wkładu własnego z 5% na 10%. Zainicjowała go Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Rok 2018 nie przyniósł nic nowego co do wymagań odnośnie do wysokości minimalnego wkładu własnego. Formalnie nadal powinien on wynosić minimum 20% ceny mieszkania i kształtuje się w poszczególnych bankach w następujący sposób:

• Alior Bank – 20%,
• BGŻ BNP Paribas – 15%,
• Bank Pocztowy – 10%,
• BOŚ Bank – 10%,
• BZ WBK – 10%,
• Citi Handlowy – 15%,
• Credit Agricole – 20%,
• Deutsche Bank – 10%,
• Eurobank – 10%,
• ING Bank Śląski – 20%,
• Mbank – 10%,
• Millennium Bank – 15%,
• Pekao SA – 10%,
• PKO BP – 10%,
• Plus Bank – 30%,
• Raiffeisen Polbank – 15%.

Sposoby na obejście restrykcyjnych wymagań narzuconych przez KNF

Bankowcy nie zasypują gruszek w popiele i dość szybko znalazły sposoby, by „ulżyć” kredytobiorcom. Dlatego masz możliwość uzyskania kredytu przy wkładzie własnym niższym niż wymagane 20%. Wystarczy, że będziesz dysponował 90% LTV, czyli wkładem własnym 10% wartości nieruchomości (90% LTV). Pozostałe wymagane przez KNF 10% wkładu własnego można, że tak to określę „ubrać inaczej” ;), czyli nie w formie gotówki. Owe 10% mogą stanowić środki, które wpłaciłeś jako zadatek do dewelopera. Jeżeli budujesz dom, to mogą to być np. środki, które przeznaczyłeś na zakup działki budowlanej.

Zgromadzenie wymaganego wkładu własnego nie jest łatwe. Dlatego to całkiem zrozumiałe, że większość osób stara się ze wszystkich sił, aby znaleźć ofertę, gdzie będzie musiała wpłacić go najmniej. Z drugiej strony jednak trzeba dokładnie przekalkulować, czy aby na pewno jest to opłacalne. Każdy jest w innej sytuacji i ma odmienne możliwości finansowe.

Dlaczego warto mieć wyższy wkład własny?

Niezależnie od tego, czego żąda od ciebie bank w zakresie wkładu własnego, warto pomyśleć nad jego zwiększeniem. Zwiększając ilość zaangażowanych środków własnych, jednocześnie oszczędzasz na kredycie. W ten sposób możesz uczynić go tańszym, redukując odsetki i koszt ubezpieczenia. W dzisiejszych realiach ekonomicznych oczywiście nie każdego na to stać. Warto jednak się postarać i popracować nad zgromadzeniem dodatkowych środków. Kredyt mieszkaniowy wiąże z bankiem na długie lata. Na ich przestrzeni nawet z pozoru drobne kwoty zaoszczędzone w skali miesiąca urastają do niebagatelnych sum.

1. Możesz zyskać niższą marżę oraz odsetki

Bank ustala oprocentowanie, jakie może ci zaproponować na podstawie wskaźnika LTV, który określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im wyższy udział własny wniesiesz, tym bardziej spada wskaźnik LTV. Im niższy się on staje, tym lepsze warunki cenowe może ci zaproponować bank. Już 20-procentowy wkład własny umożliwia obniżenie marży nawet o 0,3 punktu procentowego w stosunku do kredytu z najniższym wkładem własnym. W ten sposób możesz zyskać tańszy kredyt, gdyż przy 200 000 zł kredytu rata miesięczna będzie niższa o około 40 zł. Każdy bank stosuje indywidualne rozstrzygnięcia co do poziomu LTV, przy którym może zaproponować Klientowi korzystniejsze warunki cenowe. Dlatego warto o to zapytać doradcę i dowiedzieć się ile zaoszczędzisz miesięcznie. Następnie przeliczyć ile można zyskać przez cały czas spłaty i jeżeli okaże się to dla ciebie opłacalne, to warto dozbierać kwotę konieczną do obniżenia wskaźnika LTV.

2. Zaoszczędzisz też na ubezpieczeniu

Standardowy poziom LTV wynosi w większości banków 80 procent, czyli wkład własny powinien wynosić 20%. Można oczywiście uzyskać kredyt z niższym wkładem własnym, ale często wymaga to wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Ubezpieczenia tego typu obejmują 5-letni okres kredytowania, przez co będziesz musiał je pokrywać do momentu, kiedy nie spłacisz kredytu do poziomu, przy którym zabezpieczenie tego rodzaju nie jest wymagane. Jeżeli zatem okres kredytowania będzie opiewał na 30 lat, to ubezpieczenie niskiego wkładu będzie trzeba ponawiać kilkukrotnie (co zależy od wysokości kredytu). W tym czasie koszt tego ubezpieczenia może wynieść nawet kilka tysięcy złotych. Warto wobec tego zwiększyć wkład własny, by uniknąć niepotrzebnych kosztów.

Jak skutecznie zaoszczędzić, by zebrać wyższy wkład własny?

Jak już wspomniałem, warto zacisnąć pasa i przyłożyć się solidnie do gromadzenia środków na wkład. Oszczędzanie niezależnie od celu nie jest łatwe i często wymaga sporych wyrzeczeń. Planując zakup nieruchomości, warto wcześniej obserwować rynek kredytów i śledzić zmiany w ofertach. Jeżeli będziesz miał już upatrzony kredyt, warto, żebyś wówczas sprawdził, jaka będzie wysokość raty, którą przyjdzie ci płacić. Na tej podstawie możesz przeprowadzić pewien eksperyment. W ramach sprawdzenia wydolności budżetu domowego możesz odkładać każdego miesiąca równowartość przyszłej raty. W ten sposób sprawdzisz, czy rzeczywiście cię stać na zakup konkretnej nieruchomości, a przede wszystkim czy podołasz spłacie zobowiązania. Dzięki temu eksperymentowi zgromadzisz wymagany minimalny wkład własny. Natomiast jeżeli już go posiadasz, to tym sposobem zdołasz dozbierać pulę środków, by go podwyższyć. Warto też przy okazji przeanalizować wydatki i je ograniczyć, a jeśli ci się to uda możesz z powodzeniem każdego miesiąca odkładać kwotę wyższą od przyszłej raty.

Jeżeli próba taka skończy się fiaskiem i okaże się, że nie jesteś w stanie odłożyć choćby wysokości raty, wówczas należy zrewidować plany zakupu nieruchomości i pomyśleć o czymś tańszym z niższą ratą.